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   我國正值養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮，各大房地產(chǎn)企業(yè)、保險業(yè)等紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，計劃開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓等產(chǎn)品，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式也在不斷地研究和探索。

   養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏著大量商機，但具體到落實層面往往會面臨許多實際問題，例如應(yīng)當(dāng)采用何種方式進行開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)品類型和建筑形式應(yīng)怎樣選擇？我們將這15種開發(fā)模式劃分為五個類別，分別進行闡述。

 

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與社區(qū)共同建設(shè)

 

   在目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，較為常見的一類開發(fā)形式是建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品。例如專門建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團或養(yǎng)老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：

 

   模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

 

   綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進行建設(shè)。

   綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產(chǎn)生護理需求。因此在開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當(dāng)老人健康自理時，可以居住在一般的養(yǎng)老住宅中；當(dāng)需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老設(shè)施。

 

   通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發(fā)形式，實現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時期后，再建設(shè)護理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等等。

 

   模式2：新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團

   一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，會考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團。這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團與社區(qū)其他組團能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。

   開發(fā)時一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養(yǎng)老組團的規(guī)模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區(qū)的歸屬感。

   以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬畝，總建筑面積720萬平方米，開發(fā)商從中劃出150畝地進行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，計劃建設(shè)約18萬平方米的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。從規(guī)劃布局來看，養(yǎng)老社區(qū)靠近整體項目的中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施布置，方便老人到達和使用。養(yǎng)老住宅樓棟在規(guī)劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫(yī)院和康復(fù)中心，并設(shè)置連廊連接，以滿足老人就近醫(yī)療的需求。

 

   模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

 

   據(jù)調(diào)研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合我國現(xiàn)階段國情，將會是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。

   普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設(shè)計時應(yīng)注意根據(jù)住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

   普通社區(qū)中還可以配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規(guī)劃設(shè)計時，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對外經(jīng)營，同時也便于對養(yǎng)老公寓進行單獨管理。

 

   模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施

 

   據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠郊區(qū)縣，老齡化程度嚴重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復(fù)制和實現(xiàn)連鎖經(jīng)營。

   此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務(wù)。

 

 2  
與相關(guān)設(shè)施并設(shè)

 

   養(yǎng)老地產(chǎn)項目除了依托社區(qū)共同建設(shè)外，還可以與一些其他設(shè)施結(jié)合，共同進行建設(shè)，例如與醫(yī)療機構(gòu)、商業(yè)設(shè)施或其他福利設(shè)施設(shè)置在一起。此類開發(fā)模式能夠充分發(fā)揮各方資源優(yōu)勢，使養(yǎng)老產(chǎn)品和相關(guān)設(shè)施實現(xiàn)互惠互利。常見的開發(fā)模式有以下幾種：

 

   模式5：與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

 

   目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機構(gòu)希望與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

   與此同時，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養(yǎng)老機構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。

   以日本六甲老年公寓為例，開發(fā)企業(yè)將老年公寓與建立了合作關(guān)系的醫(yī)療機構(gòu)鄰近設(shè)置在一起，當(dāng)老人遇到突發(fā)疾病時，醫(yī)療機構(gòu)可以做出迅速反應(yīng)，令入住其中的老年人感到十分安心。

 

   模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)

 

   養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

   在日本，老年設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置的情況比較常見，其設(shè)計形式可以是在同一棟建筑內(nèi)的不同樓層，或是分別設(shè)在不同樓棟，共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例，其建筑首層設(shè)置了一所幼兒園。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平臺休息時，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設(shè)計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。

   隨著我國的人口結(jié)構(gòu)向高齡化、少子化逐漸發(fā)展，一些幼兒園或小學(xué)在未來很可能出現(xiàn)空置，將這些建筑部分改造為養(yǎng)老設(shè)施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。

 

   模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓

 

   與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

   美國拉薩爾村養(yǎng)老社區(qū)就將老年公寓建在一所大學(xué)的旁邊，老人可以參與大學(xué)課程的學(xué)習(xí)，并利用大學(xué)的公共設(shè)施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學(xué)習(xí)的機會，使自己的人生更加充實。由此可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實現(xiàn)自我價值。 
 

3  
與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合

 

   養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)，也是較為常見的一種形式。

 

   模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

 

   養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。

   此類項目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。

   一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項目中，老人可能僅在一年里的某個季節(jié)或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設(shè)計時應(yīng)注意對養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新，例如設(shè)計新型的養(yǎng)老公寓，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養(yǎng)的需求，還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結(jié)伴度假等。同時，養(yǎng)老公寓的居室還可轉(zhuǎn)變?yōu)橘e館客房，供公司集體開會、培訓(xùn)使用。這種適應(yīng)性強、靈活可變的產(chǎn)品形式有利于開發(fā)管理者實現(xiàn)多種經(jīng)營。

 

   模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓

 

   在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

   由于城區(qū)內(nèi)的土地價格較高，開發(fā)者通常會選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)，周邊1公里范圍內(nèi)配有大型綜合購物中心、醫(yī)院、公園、大學(xué)等配套設(shè)施。老年公寓采取復(fù)合居住模式，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品，使出租對象多樣化，從而降低運營風(fēng)險。設(shè)計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

 

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與國際品牌接軌

 

   這類開發(fā)模式指與國際養(yǎng)老專業(yè)品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。常見的有以下兩種模式：

 

   模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施

 

   目前一些國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進的護理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進就業(yè)、帶動消費。

 

   模式11——與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式

 

   最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，并希望能夠?qū)⑵湓趪鴥?nèi)推行和實現(xiàn)，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發(fā)達國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。

   例如我國老年人的居住習(xí)慣更加重視房間朝向和節(jié)能，他們比較喜歡南向，喜歡陽光和自然通風(fēng)，重視節(jié)約用電，不習(xí)慣長時間使用空調(diào)。諸如這些因素都會對養(yǎng)老項目的規(guī)劃形式、建筑設(shè)計、運營管理模式產(chǎn)生影響。如果對我國國情不夠了解，直接“生搬硬套”，就容易產(chǎn)生很多問題。

 

 5  
以其他方式轉(zhuǎn)型

 

   除上述幾類開發(fā)模式之外，當(dāng)前市場上還出現(xiàn)了很多其他形式。具體說來，有以下幾種：

 

   模式12——與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)

 

   目前保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

 

   模式13——與護理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)

 

   在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關(guān)鍵因素。

 

   模式14——利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

 

   在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

 

   模式15——將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施

 

   可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。隨著我國的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

   這種開發(fā)模式的重點在于，需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結(jié)構(gòu)的建筑可改造性較強，內(nèi)部墻體移位相對靈活，更有利于進行改建。

   養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)前老齡化浪潮下的新興事物，在開發(fā)模式、經(jīng)營管理和規(guī)劃設(shè)計等方面都亟待探索。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并不因市場的缺乏而變得容易，開發(fā)者要做好承擔(dān)風(fēng)險的準備。在項目策劃之初，就需要對養(yǎng)老地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)進行整體把握，系統(tǒng)化思考，從而明晰自身適合的開發(fā)類型和可利用的資源；在進行養(yǎng)老居住產(chǎn)品的設(shè)計時，應(yīng)充分挖掘我國老年客戶群的特征，創(chuàng)造出適應(yīng)中國國情的產(chǎn)品類型。

 

 

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 劉寶平工作室 · Mr.Liu Studio

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